青岛房价为什么这么高（青岛房价为什么这么畸形？）

20年前为了我和姐姐上学方便，我们全家从李沧搬到了崂山，也阴差阳错从主城最下游的“李村”一跃进入了全山东房价的天花板“崂山”。

20年过去了，当年天黑不敢出门到处是菜地的中韩、朱家洼已经变成了金家岭金融城，我家手边的二手房也从当年2千元飙到了现在4万多、山前沿海的新房更是6万、7万起，最贵甚至10几万。因为工作的原因，经常要开车向北研究城市与楼市，向北30分钟车程的城阳即墨却只要1万出头，甚至8千多，房价相差10倍！

崂山前海走高速到城阳北只要30分钟

刨除城市发展、人口红利、房产正常泡沫之外，我自己总结出3个主要原因造成房价畸形、沿海和外围价差这么变态。

第一就是海景资源的不平衡，以及北方人对海景的痴迷。

尤其是南向的海景尤其受追捧（大港、环湾、白沙河那边西向“内海”暂时看来不太值钱）。

坐北朝南、背山面海，这种区位自古就是我们中国人认为的顶级风水宝地，更何况背靠的还是崂山这海上第一名山（湛山、浮山、午山，底子里都是崂山的余脉），再加上从东海路开始的新市南、浮山前、金家岭这里沿海一线汇聚了全山东最顶级的城市规划和生活配套，既有万象城、海信广场、金狮广场这样的顶级购物中心，还有五四广场、奥帆中心、雕塑园、石老人浴场延绵不断的顶级海景旅游区，所以叫这里是青岛“金边”名副其实。

湛山前的新市南

浮山前的麦岛豪宅区

午山前、金家岭的金融城

第二就是顶级支付力的汇聚。

青岛不仅吸引了本市的顶级支付力，全山东甚至全华北的顶级富豪也都在这里买房置业，有价又有市，不断涌入的高支付力才能促成价格的不断攀升。海信广场每天络绎不绝的省内豪车就是最好的印证，蹲在海信广场门口比去车展看到的豪车更多、更全。

22年青岛土豪上牌了33辆劳斯，全国第十

600万的劳斯莱斯敞篷曜影青岛至少有三辆

海信有山东唯一的爱马仕门店，Birkin对富婆有无限吸引力

第三就是政府的“骄纵”。

一方面是政府“不作为”，一方面又有点“胡作非为”。有没有发现，青岛配置这么差，立面都掉皮、窗户是塑钢的房子凭什么卖这么贵，要知道在济南3万就能买CBD或者旅游路顶级开发商的顶级豪宅了，还是石材铝板的顶级配置（820万能买龙湖天奕的楼王精装249平洋房）。

济南龙湖天奕楼王249平单价3.3万，总价只要820万

济南龙湖天奕LOW-E玻璃幕墙+全铝板外立面的顶配

而在青岛这个配置最便宜的佳源华府二期也要5万起步了，不过800万只能买个159平的大高层，大高层得房率本来就低，客厅不做1.8m阳台赠送反而做成了飘窗，简直是自损产品力、放大缺点。。。

佳源华府大高层，全石材立面+玻璃栏板，也算顶配

佳源华府二期159平单价5万起，总价800万起步

股票市场上有句话叫“权重搭台，题材唱戏”，放在房价市场上就是“顶级豪宅搭台，下游改善唱戏”。

青岛产品差房价变态、济南产品好房价健康的底层原因其实就是济南在14、15年对全市进行了严格的限价，历下区最贵的房子当年也控制在3万以内；而那两年青岛最贵的房子海信天悦从3万多一下飙升到6万多，浮山后的改善盘金地悦峰也顺势从开盘的1.7万卖到尾盘3万多，紧接着全市基本所有片区房价都跟着翻了1、2倍。

天花板的价格青岛就比济南贵上1倍了，利润空间打开了房子还不愁卖，钱既然这么好挣那建筑配置也就自然可以糊弄一下了。

既有顶级资源、又能吸引有钱人，再加上政府毫不限制，这沿海核心片区的豪宅价格也就自然涨到了天上。

而即墨、胶州、胶南这些外围区域本就没有特别硬核的资源优势，又被政府一个接着一个的画饼炒作，最后卖地钱没少挣但是配套没落地、房子没卖完，房价最后反而跌回来了，这一上一下两极分化，核心区和郊区的10倍价差也就出来了。

不过今年山前海景顶级豪宅放量、山后张村河高端改善放量、东李主流改善放量，这几个片区的集中供应说不定能激发出一些好产品来开开眼。

最后放一个我认为最完美的终极居所“海信-海德山庄”，纯个人评价